Рентабельный опцион
Рентабельный опцион /
05 августа 2009 Наталия Доценко-Белоус, старший юрист ЮФ Василь Кисиль и Партнеры
Использование опционов на поставку арендных услуг позволяет не только решить проблему ограниченной рентабельности, но и оптимизировать налогообложение арендодателя.
Кабмином с 5 марта 2009 г. были ограничены до 20% нормативы рентабельности за предоставление в аренду торговых помещений (площадей) на рынках по продаже продовольственных и непродовольственных товаров (постановление №278). Органам местного самоуправления предоставлено право на конкретизацию размера рентабельности (не выходя за пределы 20%). При этом им необходимо руководствоваться разработанным Минэкономики и Госком пред при ни мательства порядком расчета цен на услуги и аренду торговых помещений (площадей) и их обслуживание в торговых объектах, на рынках по продаже продовольственных и непродовольственных товаров. Возможно, постановление №278 и направлено на формирование прозрачной формулы расчета арендных ставок, но оно не учитывает возмещение процентов по банковским кредитам и прочие расходы арендодателей, которые принято закладывать в себестоимость арендной услуги. Возможности опционов
Собственники торговых помещений для возмещения недополученной рентабельности от сдачи их в аренду могут использовать опционы на поставку арендных услуг. Опцион – это стандартный документ, удостоверяющий право приобрести (продать) ценные бумаги (товары, денежные средства) на определенных условиях в будущем по фиксированной цене на момент заключения такого опциона или на момент приобретения такого опциона по решению сторон контракта (п. 1.5.3 ст. 1 Закона Украины «О налогообложении прибыли предприятий»). Опционы на поставку арендных услуг являются производными ценными бумагами, приобретение которых позволяет осуществить поставку арендной услуги по цене, определенной на дату приобретения опциона. Проблема ограниченной рентабельности находит свое решение при использовании опционов на поставку арендных услуг благодаря двойственной правовой природе производной ценной бумаги: наличие стоимости опциона как ценной бумаги (премия) и наличие стоимости услуги (базового актива). Таким образом, предоставляя арендную услугу с минимальной рентабельностью, арендодатель при использовании опционов получает возможность возместить недополученный доход за счет средств, полученных в качестве премии от размещения опционов. Для преодоления ограничения рентабельности арендных услуг арендодателю потребуется:
зарегистрировать выпуск опционов с базовым активом – поставка арендных услуг. Один опцион соответствует аренде определенной площади в течение одного месяца;
осуществить разделение цены опциона на две составляющие – премию по опциону (стоимость опциона как ценной бумаги), приравненную к прибыли от услуги (далее – Y), и стоимость базового актива, приравненную к себестоимости арендной услуги (далее – X).
Расходы при запуске схемы с использованием опционов включают 0,1% от номинальной стоимости выпуска (государственная пошлина), расходы на аудиторские и юридические услуги, услуги нотариуса, услуги фондовой биржи (от 10 тыс. грн. до 0,02% от суммы сделок), а также торговца ценными бумагами (300-500 грн. за сделку). Суммарно такие расходы зависят от объема эмиссии и могут достигать размера $50 тыс. Пошаговая инструкция При наличии перечисленных исходных данных последующие действия арендодателя будут сводиться к следующему. Первый этап: регистрация собственником зданий (сооружений) – эмитентом выпуска опционов на приобретение услуг по аренде нежилых помещений. Второй этап: эмитент опционов заключает с торговцем ценными бумагами (ТЦБ) договор об организации размещения опционов. Третий этап: ТЦБ выставляет выпуск опционов на биржевую продажу путем заключения с биржей, членом которой он является, договора об организации размещения производных ценных бумаг. Четвертый этап: выставление опционов на биржевые торги осуществляется путем утверждения биржей регламента размещения выпуска опционов. Пятый этап: поэтапное приобретение опционов арендатором на основе договора купли-продажи. Приобретение компанией по управлению активами опционов предполагает осуществление оплаты премии опционов в размере Y. Премия, полученная арендодателем в виде средств от размещения ценной бумаги, не является объектом налогообложения НДС, согласно п. 3.2.1. Закона Украины «О налоге на добавленную стоимость», и не включается в валовой доход эмитента, согласно п. 4.1.1. Закона Украины «О налогообложении прибыли предприятий», а также письму ГНАУ от 14.04.2000 г. №1949/6/22-3119. У арендатора, который не рассматривает последующие перепродажи опциона, сумма затрат на приобретение опциона включается в состав валовых расходов, согласно письмам ГНАУ от 07.09.2004 г. №7676/6/15-1116 и от 25.09.2003 г. №8049/6/15-1116. Шестой этап: приобретенные арендаторами опционы, по которым оплачены премии, предъявляются к выполнению собственнику зданий (эмитенту, арендодателю). Выполнение опционов производится путем заключения договора аренды помещения. По этому договору производится оплата суммы X (стоимости базового актива – арендных услуг). Средства, оплаченные арендатором по договору аренды, подлежат налогообложению в общем порядке. Таким образом, использование опционов на поставку арендных услуг не только позволяет решить проблему ограниченной рентабельности, но и даст возможность оптимизировать налогообложение арендодателя.
Рынок сам найдет решение Константин Пильков, ассоциированный партнер ЮФ Лавринович и Партнеры: – Крупные игроки рынка аренды торговых площадей еще до принятия Кабмином постановления №278 проявляли интерес к опциону, предоставляющему право на заключение договора аренды. Этот интерес был скорее «научным». Лишь в конце 2008 г. один из крупных столичных операторов аренды площадей непродовольственных рынков объявил о выпуске опционов. Во главу угла ставилось его первоначальное назначение – уменьшить риски арендатора, связанные с возможным повышением арендных ставок, и предоставить ему больше уверенности в заполняемости площадей. В условиях действия постановления №278 сопоставление минимальных затрат на построение опционной схемы с данными о том, интересы какой группы предпринимателей затрагивает установленное ограничение, позволяет спрогнозировать появление альтернатив опционам. Для продовольственных и непродовольственных рынков более простым способом адаптации к новым условиям может стать оплата каких-либо сопутствующих услуг, единственное реальное назначение которой – доплата к регулируемому размеру арендной платы. Вполне естественным может оказаться и активное сопротивление ограничению, установленному правительством. Обоснованность этого предположения уже находит свое подтверждение. 9 июля 2009 г. Окружным административным судом Киева начато рассмотрение дела по административному иску Одесской областной ассоциации работодателей юга Украины к Кабинету министров Украины о признании постановления №278 недействительным. Использование опционов, дающих право, в частности, на заключение договора аренды, имеет ряд преимуществ, которые могут быть реализованы и не в условиях государственного давления на ставки арендной платы. Возможно, это регулирование, являясь сомнительной и, надеемся, временной мерой, станет толчком к развитию практики применения опционных схем.
source
Комментариев нет:
Отправить комментарий